La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo, un sistema di tassazione semplificata che può essere scelto dal locatore di un immobile in alternativa all’Irpef. Ma la cedolare secca come funziona? Innanzitutto ribadiamo che non si tratta di una modalità obbligatoria, bensì voluta dal proprietario in base a calcoli sulla convenienza di questa opzione; è infatti consigliabile soprattutto per i soggetti con alto reddito, come gli imprenditori e i professionisti.
Tutti coloro che percepiscono redditi attraverso la locazione di immobili o che godono comunque di diritti su di essi, possono valutare l’opzione per la cedolare secca. Le due diverse aliquote previste dalla cedolare secca prevedono il 10 e il 21%:
- del 21% per contratti di affitto a canone libero, per gli immobili locati ad uso abitativo
- ridotta del 10% per contratti di affitto a canone concordato.
Chi sceglie il regime della cedolare secca non dovrà pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo, dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.
Su quali immobili si può optare per la cedolare secca?
Se ti stai interrogando sulla cedolare secca, come funziona e quali immobili riguarda, devi sapere che è un’opzione applicabile nel caso in cui l’immobile locato sia accatastato nel gruppo A con locazione ad uso abitativo (con l’esclusione della categoria A/10 relativa a uffici e studi privati, categoria che esula dal sistema della cedolare secca anche nell’ipotesi in cui la stessa unità immobiliare venga affittata ad uso abitativo).
Quanto alle pertinenze, esse sono unità immobiliari del gruppo C e per poter essere assoggettate alla cedolare secca quando locate, devono essere utilizzate in modo durevole a servizio dell’abitazione del gruppo A, come sopra indicato, locata con l’opzione per la cedolare secca. Per queste unità immobiliari è sempre possibile esercitare l’opzione per la cedolare secca purché ci sia un riferimento all’unità immobiliare del gruppo A e che le stesse si pongano al servizio dell’abitazione locata.
L’opzione per la cedolare secca può essere fatta anche per i contratti di locazione di tipo strumentale stipulati nel 2019. I locali commerciali devono essere classificati nella categoria catastale C/1 e avere una superficie fino a 600 metri quadrati, escluse le pertinenze. L’aliquota applicabile è del 21%.
Quanto dura l’opzione Cedolare Secca?
Cedolare secca: come funziona la durata di questa opzione? Scegliendo la cedolare secca non è possibile aggiornare il canone di locazione per tutta la durata dell’opzione, anche se da contratto è previsto l’aggiornamento.
Inoltre, dal momento in cui non devono essere più corrisposte l’imposta di registro e l’imposta di bollo, l’inquilino evita l’obbligo di rimborsare al locatore la metà di queste imposte. Di solito vengono infatti sostenute al 50% tra le parti, a meno che non ci siano particolari previsioni contrattuali.
L’opzione comporta l’applicazione di quanto stabilito dalla cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.
Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come può sempre scegliere di esercitare di nuovo l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.
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