Diritti e obblighi inquilino in affitto: chi paga le spese ordinarie e straordinarie?

Quante volte ci è capitato di affittare casa e che ci fosse qualche malfunzionamento in elettrodomestici o tubature? La domanda che ci si pone di solito è a chi debba essere imputata la responsabilità di tale riparazione.

Abbiamo sentito spesso inquilini dire “mi è stata affittata così” e altre migliaia di volte affittuari rispondere “quando sei entrato in casa quella cosa funzionava”. Ebbene a chi va attribuita la “colpa” di tali malfunzionamenti? Chi deve intervenire per risolvere il problema?

Cosa dice la legge in merito alla ripartizione di spese ordinarie e straordinarie?

Secondo l’articolo 1575 del Codice civile “Obbligazioni principali del locatore”, il proprietario (locatore) deve consegnare all’inquilino (conduttore) un immobile in buono stato di manutenzione. 

L’articolo 1576 “Mantenimento della cosa in buono stato locativo” precisa che, durante il periodo di locazione, il proprietario deve eseguire tutte le riparazioni, ad eccezione di quelle di piccola manutenzione, necessarie a garantire l’uso del bene da parte dell’affittuario. Tutte le spese ordinarie sono quindi a carico dell’inquilino, mentre il proprietario è tenuto solo ad intervenire in caso di manutenzione straordinaria.

Quali sono le spese a carico del proprietario di casa (locatore)?

La legge del Testo Unico dell’Edilizia, DPR n° 380/2001 art. 3 stabilisce che gli interventi considerati appartenenti alla manutenzione ordinaria sono quelli che hanno a che fare con l’efficienza della casa. Tutti gli interventi che invece vengono considerati opere di riqualificazione, appartengono alla categoria di manutenzione straordinaria. 

Infatti, secondo l’articolo 1609 del Codice Civile tra le responsabilità del locatore rientrano: 

• L’adeguamento di legge degli impianti secondo nuove disposizioni e la loro manutenzione. L’installazione o la sostituzione dei suddetti impianti compresa la sostituzione o installazione dei citofoni. 
• La sostituzione dei pavimenti.
• La sostituzione di grondaie, sifoni, colonne di scarico e serrature. 
• La ripartizione delle spese per il portierato, dove la manutenzione straordinaria della guardiola spetterebbe al 100% al padrone di casa. Mentre il mantenimento economico del portiere, la sua indennità sostitutiva dell’alloggio e la manutenzione ordinaria della guardiola, spetterebbero al 90% all’inquilino e il restante 10% al locatore.    

Quali sono le spese a carico dell’affittuario (locatario o inquilino)?

Per quanto riguarda le spese a carico del conduttore, quelle di ordinaria amministrazione, esse sono determinate dal normale deterioramento o uso del bene. In queste spese di piccola manutenzione rientrano:

• le spese che riguardano la pulizia.
• le spese dovute alla luce, al gas, all’acqua, all’aria condizionata ed al riscaldamento e a tutto ciò che riguarda lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine.
• le spese per l’ordinaria manutenzione dell’ascensore.
• le spese relative alla fornitura di altri servizi comuni.
• le spese per la manutenzione ordinaria di pareti, corrimano, ringhiere di scale e locali comuni.
• le spese di verniciatura di opere in legno e metallo; manutenzione ordinaria dell’impianto di riscaldamento e condizionamento
• Le spese per il rifacimento di chiavi e serrature

Inoltre, è bene sapere che indipendentemente dalla divisione delle spese, la responsabilità delle eventuali mancanze e infrazioni commesse nei confronti del condominio o dei vicini rimane del proprietario, che risulta perseguibile legalmente anche in caso di mancato pagamento dell’affittuario. Per informazioni più specifiche, è possibile consultare anche la legge 392, che comprende 85 articoli riguardanti la locazione di immobili, gli oneri a carico di inquilini e proprietari e i risarcimenti eventuali danni.