Quando si parla di subaffitto si fa riferimento alla cessione di un bene o di un immobile già affittato, ad una terza parte. Quello che in molti pensano è che si tratti necessariamente di un accordo illecito, ma il subaffitto può considerarsi legale nel momento in cui si rispetta la legge. Vediamo di seguito i casi di subaffitto legale e di subaffitto illegale.
Quando il subaffitto è legale?
Quando l’inquilino è intenzionato a concedere a terzi l’uso dell’appartamento o della casa (che sia in modalità parziale o totale) è necessario che avvisi il proprietario di casa regolamentando tale posizione con un contratto di sublocazione che rende il subaffitto legale. Diventa quindi utile avere più informazioni possibili sulla sublocazione di una casa o di un appartamento: citiamo innanzitutto l’articolo 1594 del Codice Civile, secondo il quale il conduttore può sublocare la casa presa in affitto, ma solo attraverso il consenso da parte del locatore.
La prima condizione per il subaffitto è che nel contratto di locazione originario non sia inserita alcuna clausola esplicita che vieti il subaffitto. In tal caso, l’inquilino (che diventerà sublocatore) può concedere a una persona terza (il subconduttore):
- l’intero appartamento nel quale vive in affitto, concedendo così una sublocazione totale;
- una parte della casa, proponendo una sublocazione parziale (ad esempio una stanza).
Specifichiamo inoltre che la sublocazione può riguardare sia un contratto di affitto ad uso commerciale che un contratto di affitto ad uso abitativo.
Quando il subaffitto è illegale?
Abbiamo visto come procedere per ottenere un subaffitto legale, ma nel caso in cui l’inquilino decidesse di instaurare il rapporto di sublocazione all’insaputa del locatore o nonostante il suo rifiuto, il subaffitto diventa illegale.
Inoltre è bene distinguere queste due situazioni: il subaffitto totale è legale se previsto dal contratto di affitto principale, altrimenti è illecito. Il contratto di subaffitto parziale invece è possibile, ma può essere comunque vietato dalla clausola prevista nel contratto di affitto.
Come può il locatore difendersi da un subaffitto illecito?
Nel caso in cui l’inquilino decidesse di sublocare comunque l’immobile nel quale vive in affitto, violando quanto stabilito dalla Legge per il subaffitto legale, il locatore può tutelarsi:
- procedere per vie legali contro l’inquilino chiedendo la dichiarazione di nullità del contratto di subaffitto;
- richiedere la risoluzione del contratto di locazione principale e del contratto di sublocazione;
- attraverso questi strumenti, ottenere lo sfratto dell’inquilino e del subconduttore.
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